部屋を借りるときには、ほとんどの場合火災保険の契約が条件になります。
正確には火災保険ですが、家財保険とも呼ばれる保険の契約がなぜマンションやアパートを賃貸するうえで必要なのか解説します。
家財に保険をかける意味
大家の立場からいうと、借りる人の家財がどうなろうと基本的には関係ありません。
部屋（建物）が重要なのですが、部屋（建物）の保険は借りる人がかけることができません。
それは所有権がある人しか保険をかけることができないからです。
（所有権のないリースカーにかける自動車保険など例外はありますが）
ただ、大家の立場から入ってほしい補償は火災保険のオプション（特約）としてしか保険会社が用意していないため、火災保険加入が必須というケースが多いのです。
さきほど述べたとおり、建物の保険は入れないので、家財に保険をかけるしかないので賃貸用の火災保険は家財保険とよばれることもあります。
つまり重要なのは家財保険ではなく、オプションのほうです。
火災に伴う賠償責任
大家にとって重要なオプション（特約）の話の前に、法的な賠償責任について整理します。
一般論として、たとえ過失であったとしても他人のものに傷をつけたり壊したりすれば法的に賠償責任を負います。
しかし火災はちょっと事情が違います。
自分の家（部屋）だけでなくお隣も燃えてしまった場合、そのお隣の家（部屋）への賠償は故意または重過失の場合を除き法的賠償責任を負いません。
失火責任法という法律があるためです。
つまりもらい火では原則賠償してもらえないので、火災保険をかけることが重要です、となるわけです。
ちなみに、重過失とは部屋で花火をやって火事になるような、故意ではないものの不注意の度合いが強い過失です。
寝たばこも一般的には重過失と判断されるようです。
ところで賃貸物件で過失で火事になった場合、借りている部屋自体の賠償責任はどうでしょうか。
こちらは原状回復義務を果たせない（債務不履行）ということで、大家への賠償責任を負い、法的賠償責任を免れません。
借家人賠償責任特約
それではオプション（特約）の説明です。
これは失火責任法でも免れない、法律上の大家への賠償責任を果たすための補償です。
火災や爆発などのほか水濡れなども補償対象です。
ちなみに「修理費用特約」というオプション（特約）に入らされた方もいると思います。
借家人賠償とよく似ていますが、違いは補償対象が「法律上の」か「賃貸契約上の」かです。
修理費用特約は、法律上は賠償責任がないものの賃貸契約にうたわれているため費用負担が発生する事態への補償です。
パンフレットで説明されているものと同じで恐縮ですが、空き巣に鍵を壊された場合借主には法律上の賠償責任はありません。
ただ、借主の負担で鍵を修理する賃貸契約になっている場合があるので、そのようなケースを補償します。
借家人賠償はまさに大家のための保険で、借りている物件に関するものしか補償しないのですが、１つだけ注意点があります。
それは保険金額が十分あるかです。
このオプション（特約）は火災保険のような自由な保険金額設定ができない場合が多いですが、借りている部屋に対して保険金額が過小な場合が多いように思います。
火災で部屋が全焼した場合、借家人賠償の保険金より原状回復費用が上回った場合は上回った額は賠償しなくていい、とはなっていませんので自己負担となります。
個人賠償責任特約
もう１つ入らされるオプション（特約）です。
上記で、火災の場合はお隣への類焼に対する法律上の賠償責任は免除されると述べましたが、火災以外はもちろん法律上の賠償責任を負います。
よくある例では、お隣ではないですがお風呂の水を出しっぱなしにして階下へ漏水させてしまい、階下の家財を汚損してしまうというケースです。
配管の老朽化など借主に責任のない漏水もありますが、借主が責任を問われる漏水は当然賠償責任が発生します。
このようなケースをカバーするのがこちらです。
かつては「個人賠償責任保険」として単独で入ることも可能だったのですが、いまは取り扱う会社がないようで（あったらごめんなさい）、オプション（特約）でつけるしかありません。
補償内容は、日常生活における偶発的な事故で負う法律上の賠償責任です。
言い換えれば、プライベートでの法律上の賠償責任をカバーするということです。
ここで１つ疑問が生まれると思います。
「このオプション（特約）があれば、借家人賠償は入る必要がないのでは？」
この説明だけを読むと正しいように思えますが、保険はよくできていて実際はこの２つのオプション（特約）の補償はかぶっていません。
このオプション（特約）の免責条項で「他人から預かったり借りたりしているものに対する賠償責任は対象外」と定義されているためです。
同様に、たとえプライベートでも自動車運転に伴う賠償責任は対象外になります。（自動車保険とはかぶらない）
ただ借家人賠償と違って、借りている物件に限定されず様々なケースをカバーしている点は知っておいてください。
１つは自転車事故はカバーされる可能性が高いです。
重大な自転車事故が増えていることは話題になっていますが、相手への賠償という意味では、このオプション（特約）が使える可能性が高いです。
ただし、業務中だと対象外となるなど必ず対象になるとは言えませんが、保険会社に相談してみてください。
それ以外にも、未成年の子供が相手にけがをさせてしまうとか旅行先（国内）でジュースをこぼして他人の服を汚してしまうとか、保証してもらえる可能性があります。
借りている物件の保険ですが、いろいろ使える場合があることを知っていざというときは積極的に保険会社に相談してみてください。
なお、このオプションは火災保険だけでなく他の保険にもオプションとしてつけることが可能ですが、保険金額は合算されないのでいくつもある人は整理することをおすすめします。
そもそも家財に対する保険に入りたい人に対して
上記オプション（特約）に入ってほしいがために、大家はどうでもいいと思っている火災保険（家財保険）を契約条件にしています。
大家に必要な保険だけに限定したセットがあるといいんですけどね。
ちなみに不動産会社でうちで保険契約をすることが条件といわれる方もいると思いますが、これは大家の都合というより不動産会社の都合だと思います。
あえて言えば、賃貸契約が終わっていないのに保険契約を勝手に解約された場合に把握できるという点はあるのですが。
ここまで大家の立場からの説明だったのですが、そもそも借主が保険料を支払うため借主の立場から火災保険の提案がなされるべきだとは思います。
物件を借りるためにやむなく契約するけど本来は保険に入りたくない人にはいいのですが、家財に対する補償がほしいなど積極的に保険を検討している人に対して適切に保険提案できている不動産会社はあまりないと感じます。
家財の保険金額は適正かを検討したり、風害や水害などの補償や持ち出し家財の補償などを相談したい場合もあると思いますが、それに不動産会社が対応できない場合は不動産会社にことわったうえで信頼できる人に相談したほうがいいでしょう。
